Bei der Bewertung einer Wohnung wird der zur Wohnung gehörende Teil des
Grundstücks bewertet. Da die Eigentumswohnung Teil des gesamten
Grundstücks/Gebäudes ist, kommt man nicht umhin, nicht nur die einzelne
Wohnung, sondern auch zunächst das gesamte Grundstück/Gebäude zu
begutachten.
Wie wird nun eine Wohnung oder Eigentumswohnung bewertet?
a) über den
Vergleichswert
Der Idealfall wäre gegeben, wenn Daten über eine ausreichend große
Anzahl von Verkäufen von Wohnungen bzw. Eigentumswohnungen aus einer
Kaufpreissammlung vorliegen, die mit den Eigenschaften unserer
Eigentumswohnung, einschließlich
seines Gebäudes und Grundstücks übereinstimmen. Leider ist dies nur
selten der Fall.
Sehr wichtig ist hierbei zu wissen, wie der tatsächlich bauliche
Zustand der Vergleichs-Wohnung und des zugehörigen Gebäudes beim
Verkauf waren. Die Restnutzungsdauer einer Eigentumswohnung ist nun mal
eng mit der Restnutzungsdauer des zugehörigen Gebäudes verbunden. Der
tatsächliche Sanierungs- und Modernisierungszustand fällt all zu oft
sehr unterschiedlich aus und ist leider meist nur schwer aus den
Kaufpreissammlungen abzulesen.
Sinnvoll ist deshalb die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nur,
wenn man bei der zu bewertenden Eigentumswohnung von einer kurzen
Restnutzungsdauer ausgeht.
Es
ist nun zu prüfen, ob man die Vergleichwerte mit unserer zu bewertenden
Wohnung durch entsprechende Zu- oder Abschläge und der Verwendung
bestimmter Faktoren "vergleichbar machen" kann.
Die Gegebenheiten unserer Eigentumswohnung samt Grundstück und Gebäude
können wird zunächst mit unserer (
Checkliste-Unterlagen-Gutachten)
grob erfassen.
b) über den Ertragswert
Sehr häufig wird der Verkehrswert für eine Eigentumswohnung über den
Ertragswert
ermittelt. Wichtige Kenndaten sind hierbei die nachhaltig
erzielbaren Mieteinnahmen, die Gebäudesubstanz, die zu erwartende
Restnutzungsdauer, die Leerstandquote, der Bodenwert, die anteilige
Größe des Eigentums am Grundstück, die Instandhaltungsrücklage und ein
über die Restnutzungsdauer anzusetzender
Liegenschaftszinssatz. Steuerliche Aspekte können bei Erstsanierungen,
insbesondere von denkmalgeschützten Gebäuden, von Interesse sein.
Auch hier ist die Kenntnis der genauen Gegebenheiten beim zu
bewertenden Grundstück ebenso notwendig, um gegebenenfalls
entsprechende
Zu- oder Abschläge vornehmen zu können.
c) über den Sachwert
Nur wenn dauerhaft von potentiellen Erwerbern die Eigentumswohnung
zwecks Eigennutzung nachgefragt wird, sollte sich die
Verkehrswertermittlung der Wohnung am Sachwert orientieren.